包括万科、保利地产、华侨城等在内的18家上市房企中,公司负债高企主要是大搞房地产业务所致

作为一家拥有白酒和肉食品两个现金奶牛业务上市公司,顺鑫农业却不惜巨资大搞房地产业务,成为吞噬现金的黑洞,同时导致公司负债高企,财务压力巨大。财报显示,公司2012年末资产负债率高达76.07%,有息负债合计83.06亿元。其中,公司短期借款48.9亿元,短期融资券及非公开定向债务融资工具合计14.29亿元,长期借款9.67亿元,中期票据10.2亿元。

2010年房地产开发商迎来大丰收,上市房企业绩普遍飘红,但伴随这些地产大佬销售额大幅飙升的,还有高企的资产负债率。

资产负债率高企导致财务费用大幅侵蚀利润,公司2012年财务费用高达2.2亿元,而去年全年净利润仅为1.26亿元。公司负债高企主要是大搞房地产业务所致,公司2012年末存货高达54.05亿元,其中房地产开发产品2.39亿元,房地产开发成本35.18亿元,工程施工5.93亿元。据此计算,房地产业务占用的资金高达43.5亿元。

《第一财经日报》记者根据Wind资讯统计,截至3月10日,按照申万一级行业分类,沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报,扣除3家ST公司,包括万科、保利地产、华侨城等在内的18家上市房企中,有14家资产负债率同比上升。

目前,公司房地产业务共有四个项目。站前街项目总占地面积约70亩,开发面积达16万平方米,预计2013-2014年实现销售。牛栏山下坡屯项目有两期,项目一期为牛栏山下坡屯村定向安置房,截止目前已经完成销售;项目二期为商品房,规划建筑面积18.6万平方米,可销售面积约13万平方米,目前尚未销售。曲阜商贸城项目总占地1084亩,一期建筑面积约34万平方米,商铺总套数2194套。包头项目总共300亩地,一期别墅已经做完,二期预计是普通商品房,尚未动工。

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受累于房地产业务,从2009年-2012年,公司自由现金流连续为负值,经营现金流净值在2012年房地产销售的这一空当年份,也大幅减少至-2.83亿元。这表明,公司即使拥有白酒、肉食品这两项现金牛业务,企业的经营性现金流在房地产开发投资的拖累下,还是出现了比较紧张的情况。而且,顺鑫农业发展地产项目使公司失去了融资功能。此外,房产项目贷款很大程度上占用了本该属于公司白酒和肉食品的快速发展所需要的抵押贷款和银行授信,

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公司2010年推出了17亿元的定增方案,因为房地产业务原因被迫中止后,公司利用自有资金和银行贷款,每年对酒厂、肉食品公司进项改造,并在海南等地兴建种猪场,但由于资金投资不足,工程进度缓慢,错过了不少较好的业务发展机遇。

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多元化、跨行业发展业务,不仅会削弱企业的专业化经营能力,还会造成公司业绩的频繁波动,而且管理成本也非常高。最终,多数业务仅仅只能做大,而无法做强,企业的盈利能力很难持续提升不说,股东的回报也更是无法预期。结合目前公司目前的财务状况,以及地产项目的进度,公司未来有动力在剥离地产、聚焦“酒、肉”两大主业上做出最大努力。

保利负债“最高”

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在“招保万金”四大房企中,保利地产率先发布的2010年度财报显示,去年公司实现营收357.1亿元,较上年增长55.35%,净利润为49.2亿元,较上年同期增四成;万科2010年实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%,实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%。

这仅仅是房地产企业业绩大幅增长的一个缩影。本报统计显示,已公布年报的21家上市房企期末合计持有货币资金824亿元,较2009年末的567亿元增长了45.33%。

但不容乐观的是,在房地产企业营业收入、净利润和货币资金大幅增长的同时,行业负债上升的速度更快。截至2010年期末,上述21家上市房企短期借款已累计达到130亿元,较2009年末的83亿元增长了56.63%。

与此同时,该21家房企的一年内到期流动负债则几近翻番,从2009年末的148亿元增加至2010年的268亿元,增幅高达81%。

从资产负债率上升幅度分析,截至2010年末,21家上市房地产企业中,保利地产、华远地产、中华企业、莱茵置业、万科、空港股份、中航地产、嘉凯城等9家公司资产负债率超过70%,而2009年这21家公司中只有7家资产负债率超过70%。

资产负债率在60%~70%之间的房地产企业,则包括华侨城、万通地产、中弘地产、华丽家族、广宇发展等5家。

在上述18家企业中,保利地产以高达79%的资产负债率位居第一,较2009年的70%的资产负债率上升了9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%,而2009年则分别为73%、70%和74%。

去年销售规模突破1000亿元的万科,其资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%,上升了8个百分点。

同样引人关注的是,上述21家上市房企的存货也出现大幅攀升,从2009年末的合计2046亿元升至3123亿元,增长幅度高达53%。

房企资金链趋紧

不仅如此,21家上市房企中多数公司经营活动中的现金流量净额为负,其中保利地产的公司经营性现金流净额从2009年年末的-11.45亿元,快速下滑至2010年期末的-223.7亿元,经营性现金流净额走低情况最为明显。

华侨城的经营性现金流净额下降也相对严重。根据华侨城的年报披露,2010年公司资产负债率高达69.69%,创历史新高,同比增长了6.93个百分点。同时,公司经营性现金流净额则从2009年年末的72.6亿元,下滑至2010年的-53.6亿元。

资产负债率走高和经营性现金流净额下降,在很大程度上来自于房地产企业在去年的大规模扩张,尤其是购买土地的支出大幅增长。其中,万科去年新增项目87个,对应权益规划建筑面积约2215万平方米,新项目权益地价总额合计614.6亿元。

从行业现状来看,上市房地产公司的经营现金流大幅下滑,说明公司在买地支出不断上升的情况下,回款已存在一定压力,如果未来销售情况不能转好,开发楼盘越多的企业,资金负担将越重。

根据万科2010年年报的解释称,公司资产负债率上升是受预收账款大幅增长的影响,但预收账款并不构成实际的偿债压力,而是会随着项目结算转化为公司的营业收入,剔除这一因素的影响后,公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。截止到报告期末,万科的净负债率为17.5%,较2009年底的19.7%下降2.2个百分点。

国泰君安分析师邓京晶发布研究报告称,目前房地产行业平均负债率偏高,资本消耗都维持在较高水平,开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。

尽管2010年末上述21家上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债,但其资产负债率的攀升也为下一步发展埋下隐患。

万科董秘谭华杰在3月8日的媒体会上说:“由于行业可用的资金肯定会下降,加上融资非常紧,行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”

为应对这一现状,谭华杰2月23日在接受媒体采访时谈到,针对此轮国家对房地产行业的调控,万科近期将减少拿地量,以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时,万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。

大连友谊今天发布公告称,公司主动申请撤回非公开发行方案获得中国证监会批准。继中天城投、海印股份之后,成为3月份A股市场的第三单关于房地产业务再融资申请终止的案例。

据不完全统计,2010年,共有超过30家房地产企业公布定向增发预案,增发数量逾80亿股,共计募集资金逾700亿元,但至今尚无一例增发获得成功。看来,上市房企今年融资依然难开闸。

、保利地产、华远地产、中华企业、莱茵置业、万科A、空港股份、中航地产、嘉凯城、华侨城A、万通地产、中弘地产、华丽家族、广宇发展、银基发展、天保基建、上海新梅、渝开发、海泰发展、ST重实、ST东源)

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